계약서 쓸 때 무엇을 확인해야 하나요?
전·월세 계약에서 가장 중요한 것은 ① 등기부등본 확인 → ② 계약서 특약 명시 → ③ 계약금 입금 계좌가 소유자 명의인지 확인 → ④ 전입신고·확정일자입니다. 특히 전세사기의 핵심 방어선은 '집 시세 대비 보증금이 지나치게 높지 않은가'를 확인하는 것입니다. 주택도시보증공사(HUG)는 매매가 대비 전세가율이 80%를 넘으면 '깡통전세' 위험이 높다고 경고합니다. 아래 체크리스트를 계약 전에 하나씩 확인하면 대부분의 피해를 예방할 수 있습니다.
등기부등본에서 무엇을 봐야 하나요?
- 갑구(소유권): 실제 소유자와 계약 상대가 같은지, 가압류·경매 개시 여부
- 을구(근저당권): 대출 채권최고액이 얼마인지 (보증금 + 근저당이 시세를 넘으면 위험)
- 열람 시점: 계약 당일과 잔금일에 각각 최신본을 재확인
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원으로 누구나 등기부등본을 열람할 수 있습니다. 계약 전·잔금 전 두 번 확인이 원칙입니다.
전세사기를 피하는 특약 문구는?
- "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 권리변동을 하지 않는다."
- "계약일 현재 등기부 기재 외의 선순위 권리가 없음을 임대인이 보증한다."
- "전세보증금 반환보증 가입이 불가할 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다."
전세 vs 월세, 무엇이 유리한가요?
전문가 팁: 계약금·잔금은 반드시 등기부상 소유자 본인 명의 계좌로 입금하세요. "가족 계좌로 보내달라"는 요구는 사기의 대표적 신호입니다. 입금 후에는 계좌이체 내역과 영수증을 보관하세요.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 확정일자는 어디서 받나요?
A. 주민센터 방문 또는 인터넷등기소·정부24에서 온라인으로 받을 수 있습니다. 전입신고와 함께 이사 당일 처리하는 것이 원칙입니다.
Q. 전세보증금 반환보증은 꼭 들어야 하나요?
A. 필수는 아니지만 보증금을 지키는 가장 확실한 안전장치입니다. 보증료는 보증금·기간에 따라 다르며, 지자체 청년 지원사업으로 보증료를 지원받을 수도 있습니다.
Q. 깡통전세인지 어떻게 아나요?
A. (보증금 + 선순위 채권) ÷ 매매 시세가 80%를 넘으면 위험 신호입니다. 실거래가와 등기부 근저당을 합산해 계산하세요.
참고문헌
- 대법원. (2024). 인터넷등기소. https://www.iros.go.kr
- 주택도시보증공사. (2024). 전세보증금반환보증 및 전세가율 안내. HUG.
- 국토교통부. (2024). 전세사기 예방 및 피해 지원 안내. 국토교통부.
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